Estás aquí porque tienes una vivienda alquilada y quieres recuperarla para venderla. Pero ¿eso es posible?
Respuesta corta: en la mayoría de los casos, no.
Respuesta larga: en la mayoría de los casos, no… pero sí tienes algunas alternativas para venderla (y sobre todo, para hacerlo con total tranquilidad).
Si quieres saber cuáles, sigue leyendo, porque aquí te explicamos:
- Qué opciones te ofrece la ley de cara a vender una vivienda alquilada.
- Los derechos del inquilino en este tipo de casos (y algunos casos en los que no se aplican).
- Cómo podemos ayudarte a vender tu piso alquilado con la máxima tranquilidad para ti y al precio máximo posible.
Empezamos.
¿Puedes recuperar una vivienda alquilada para venderla?
Dependerá de la normativa que se aplique a tu contrato. Por ejemplo, si se trata del alquiler de una vivienda habitual, lo más común es que se rija por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Y si es tu caso, la ley no te permite cancelar el contrato unilateralmente para vender la vivienda.
De hecho, la LAU solo permite al propietario recuperar su vivienda en casos muy concretos. Por ejemplo:
- Por necesidad tuya o de un familiar (art. 9.3 LAU): transcurrido 1 año desde el inicio del contrato, podrás recuperar tu inmueble si tú o un familiar de primer grado necesitáis usarlo como vivienda habitual (de hecho, muchos contratos de alquiler incluyen una cláusula explícita que contempla esta posibilidad). Una vez el inquilino deje la vivienda, deberéis ocuparla en un plazo máximo de 3 meses.
- En caso de incumplimiento del contrato (art. 27 LAU): impagos, subarrendamiento sin autorización, destrozos graves…
Pero como te decía al principio del artículo, la ley sí te ofrece otras opciones si tu objetivo es vender la vivienda.
#1. “¿Puedo llegar a un acuerdo con el inquilino y romper el contrato de mutuo acuerdo?”
Sí: si el inquilino está de acuerdo, podéis pactar la finalización anticipada del contrato de alquiler.
De hecho, a los clientes de Tu Espacio Inmobiliario que están en esta situación yo siempre les recomiendo que pacten una salida amistosa cuando sea posible.
De esta manera puedes liberar el piso cuanto antes, lo que te permite:
- Abrir mucho el abanico de posibles compradores (no todo el mundo está dispuesto a comprar un piso con un inquilino).
- Vender tu inmueble al precio máximo de mercado.
Pero si no existe la opción de una salida pactada, todavía te queda una opción…
NOTA: incluso si tienes la ley de tu parte (por ejemplo, si puedes acogerte a uno de los artículos de la LAU que te expliqué antes), llegar a un acuerdo con el arrendatario suele ser la opción más recomendable. Un proceso judicial puede alargarse mucho en el tiempo y, además, conlleva una serie de costes que debes asumir.
#2. “¿Puedo vender el piso aunque el inquilino decida quedarse?”
Sí, la ley te permite vender tu piso aunque esté alquilado.
En este caso, el nuevo propietario tendrá la obligación de respetar las condiciones del contrato de alquiler vigente.
Eso sí, el inquilino tendrá que dar su autorización para enseñar la vivienda a los posibles compradores y para que pueda entrar un tasador a valorarla.
Más adelante te explicaré cómo gestionamos este tipo de situaciones en Tu Espacio Inmobiliario.
Pero primero, veamos qué ocurre si finalmente decides vender tu piso con un inquilino dentro.
Derechos del arrendatario si decides vender tu piso alquilado
Si decides vender una vivienda con un alquiler vigente, la LAU reconoce una serie de derechos del inquilino.
Te explicamos cuáles son (y algunas excepciones en las que estos derechos no se aplican).
#1. Derecho de tanteo y adquisición preferente
El artículo 25 de la LAU establece que, antes de vender el piso a otra persona, debes ofrecerle al inquilino la posibilidad de comprarlo en las mismas condiciones.
Esto se denomina “derecho de tanteo y adquisición preferente”.
Para ello, tendrás que comunicarle el precio y las condiciones de la venta. A partir de ese momento, tendrá 30 días naturales para decidir si quiere comprarlo.
Pero hay excepciones:
- Si el contrato que firmó el inquilino incluye una cláusula específica donde renuncia a su derecho de tanteo (art. 25.8 de la LAU); la mayoría de contratos de alquiler incluyen esta cláusula.
- Si el piso se vende como parte de un inmueble con más viviendas/locales (art. 25.7 de la LAU).
En estos casos, puedes poner tu vivienda a la venta directamente.
#2. Derecho a mantener las condiciones del contrato tras la venta
Como te decía antes: si vendes tu piso con un alquiler vigente, el nuevo propietario tendrá que respetar el contrato que firmaste con el inquilino.
Lo que ocurre técnicamente es una subrogación: el comprador se convierte en el nuevo propietario y asume tu posición dentro del contrato de alquiler.
Además, cuando se acerque la fecha de finalización, el propietario debe comunicar al inquilino con al menos 4 meses de antelación que quiere dar por terminado el contrato.
Si no lo hace dentro de ese plazo, el alquiler puede prorrogarse automáticamente por otro año.
Cómo trabajamos en Tu Espacio Inmobiliario para vender tu piso alquilado al máximo precio posible (y sin que tengas que preocuparte por nada)
Vender un piso alquilado es una operación delicada y en la que entran en juego muchos factores.
Hacen falta conocimientos profundos para saber qué opciones tienes (dentro de la normativa vigente) y cómo negociar con el inquilino para conseguir el mejor resultado posible.
Por eso lo ideal es que te asesore un experto con experiencia en este tipo de casos.
En Tu Espacio Inmobiliario analizamos tu situación y te asesoramos sobre la mejor estrategia para vender tu piso rápido y al precio máximo posible.
Y, sobre todo, te acompañamos durante todo el proceso para que lo vendas con la máxima tranquilidad.
Te lo explico en detalle.
#1. Estudiamos tu situación para ofrecerte un asesoramiento personalizado
Lo primero que hacemos es analizar tu situación en profundidad.
- Qué opciones y obligaciones tienes (en función de las cláusulas de tu contrato de alquiler).
- Si existe la opción de pactar una salida amistosa.
- Si el arrendatario da su permiso para enseñar la vivienda (recuerda que es necesaria su autorización para que los posibles compradores y el tasador puedan acceder a ella).
A partir de ahí, te ofrecemos un asesoramiento personalizado y planteamos la estrategia que mejor encaja con tu caso.
Además, uno de nuestros puntos diferenciales como inmobiliaria es que vas a tener un agente dedicado: desde el primer día hasta el último, siempre te asesorará el mismo profesional.
Esto es fundamental para poder ofrecerte un acompañamiento de la máxima calidad.
#2. Te proponemos el precio de salida óptimo en función de tu contexto
Nuestro compromiso es vender tu inmueble al máximo precio posible siempre.
Y para fijar ese precio, tenemos en cuenta tu situación y las condiciones en las que vendes tu vivienda alquilada.
Te lo explico con un ejemplo.
Supongamos que tu inquilino no da permiso para acceder a la vivienda. Esto afecta al precio que un comprador estará dispuesto a pagar por ella, porque:
- Por un lado, el propio comprador no puede ver cómo está el inmueble por dentro (va “a ciegas”).
- Pero además, si el tasador tampoco puede acceder a la vivienda, no podrá realizar la tasación necesaria para que el comprador solicite una hipoteca.
Por eso estudiamos cada caso de forma individual y te proponemos el precio de salida que consideramos óptimo.
“¿Y si yo no estoy de acuerdo con ese precio?”.
Tú tienes la última palabra siempre.
Nosotros te asesoramos y te explicamos (con los datos en la mano) por qué te recomendamos sacar tu vivienda a un precio determinado. Pero nunca te vamos a presionar.
#3. Estrategia para llegar al perfil de comprador adecuado
Como inmobiliaria, diseñamos una estrategia personalizada para cada inmueble con el que trabajamos. Esto es lo que nos permite atraer al comprador idóneo para tu vivienda.
En el caso de un piso alquilado, nos centraremos sobre todo en inversores inmobiliarios.
¿Cómo llegamos a este perfil?
Para empezar, difundimos tu vivienda entre nuestra red de compradores (formamos parte de las mayores comunidades de inversores de España). Solo con esto, muchas veces ya encontramos un comprador.
Pero además, trabajamos con otro tipo de canales:
- Portales inmobiliarios: diseñamos un anuncio optimizado para atraer a compradores que buscan una oportunidad de inversión en estos portales. Además, pagamos para que aparezca entre los primeros resultados.
- Publicidad digital: lanzamos campañas optimizadas para llegar a inversores que buscan un inmueble en tu zona.
- Redes sociales: difundimos tu vivienda a través de nuestros perfiles para aumentar todavía más su visibilidad.
Ponemos el foco en atraer a compradores con interés real, para vender tu inmueble rápido y al máximo precio posible.
#4. Gestionamos las visitas (y nos coordinamos con tu inquilino)
Este es uno de los pasos más delicados al vender un piso alquilado; por eso nosotros nos ocupamos de todo.
Nos coordinamos con tu inquilino para enseñar la vivienda y que todo el proceso le resulte lo más cómodo posible.
- Agrupamos todas las visitas en una misma tarde, para que así pueda organizarse.
- Una vez encontramos un comprador, acordamos una fecha con el inquilino para que el tasador valore la vivienda.
Tenemos en cuenta las necesidades de tu inquilino para facilitar su colaboración, y así evitar fricciones que dificulten la venta.
#5. Gestionamos todo el papeleo (para ahorrarte “sustos” tras la venta)
El papeleo necesario para vender un piso alquilado es bastante complejo. Hay que dejarlo todo bien atado (tanto la propia venta del inmueble como la subrogación del contrato de alquiler) para evitar problemas en el futuro.
Por eso es importante que te asesore un especialista en este tipo de operaciones.
En nuestro caso, nos ocupamos de todo el papeleo por ti (y asumimos los costes asociados). Además, tras la venta también te asesoramos con el pago de los impuestos (plusvalía municipal e IRPF).
Así tienes la seguridad de que todo está bajo control y de que no vas a tener “sustos” más adelante.
Vende tu vivienda alquilada con cero estrés y al máximo precio posible
Si quieres vender un piso en Madrid que tienes alquilado, nosotros podemos asesorarte con todo:
- Estudiamos tu caso, analizamos qué opciones te ofrece el contrato y valoramos si es posible llegar a un acuerdo con el inquilino.
- Buscamos el perfil de comprador adecuado para conseguir el máximo precio posible por tu vivienda.
- Y gestionamos toda la operación y los trámites para que vendas con la tranquilidad de tenerlo todo bajo control.
Además, no corres ningún riesgo, porque trabajamos a éxito:
Solo cobramos si conseguimos vender tu inmueble.
Pero lo mejor es que entres en este enlace para saber cómo podemos vender tu vivienda en Madrid.
O si lo prefieres, puedes hacer clic en el botón que encontrarás más abajo para reservar tu asesoramiento gratuito y que un miembro de nuestro equipo analice tu caso.