¿Qué precio vas a ponerle a tu casa?
Es una de las decisiones más importantes a la hora de encontrar un comprador para tu vivienda… y también una de las más complejas.
Una de las más importantes porque si sacas tu casa al mercado por el precio correcto, eso te permitirá venderla:
- En menos de un mes.
- Consiguiendo la máxima rentabilidad posible (no se trata de aceptar cualquier oferta, sino de obtener el precio óptimo).
Pero también es una de las decisiones más complejas porque acertar con el precio de venta no es nada sencillo.
Por eso este post.
Aquí te voy a explicar:
- Uno de los errores más comunes al ponerle precio a tu casa… y que puede espantar a los compradores.
- Por qué no deberías fiarte de los anuncios de los portales inmobiliarios a la hora de decidir por cuánto vender tu casa.
- Los criterios a tener en cuenta para fijar el precio óptimo (uno que te permita venderla rápido y obteniendo la máxima rentabilidad).
Empiezo por el primer punto.
Lo que debes saber antes de decidir por cuánto vender tu casa (si no quieres que tu vivienda se queme en el mercado)
Lo sé: has llegado aquí buscando consejos concretos para decidir qué precio ponerle a tu casa.
Y tranquilo que más abajo te doy varios. 😉
Pero primero necesito explicarte algo importante.
Muchos propietarios cometen el mismo error al vender: inflan el precio de salida para “tener margen de negociación”.
Piensan:
“Me gustaría venderla por 250.000 €, así que en el anuncio la pongo a 270.000 € por si me regatean. Si veo que recibo pocas llamadas, le bajo el precio y arreglado”.
Y digo que es un error porque, con esta táctica, lo más probable es que tu vivienda “se queme” en el mercado y te cueste mucho más encontrar un buen comprador.
¿Qué quiero decir con esto?
Para explicártelo de manera práctica, imagina que tenemos a un potencial comprador (lo llamaremos Roberto) que está buscando una vivienda como la tuya.
Esto es lo que ocurre desde el momento en que Roberto ve tu anuncio:
| TÚ | ROBERTO (TU POSIBLE COMPRADOR) |
| Sacas tu vivienda al mercado a un precio “inflado” de 270.000 €. | A Roberto le gusta tu vivienda, pero le parece demasiado cara. Como hay más opciones en el mercado, guarda tu anuncio para tenerlo como “plan B”. |
Tu anuncio recibe visitas, pero no te llegan llamadas de compradores realmente interesados. |
Roberto sigue comparando anuncios de viviendas similares a la tuya. |
| Sigues sin encontrar un comprador, así que bajas el precio a 260.000 €. | Como Roberto había guardado tu anuncio, recibe una notificación avisándole de que ha bajado de precio. Piensa: “¿Y esa rebaja? ¿Será que le ocurre algo a la casa?”. |
| El tiempo pasa y sigues sin encontrar compradores cualificados, así que te resignas y bajas el precio a 250.000 €. | Roberto ve que has vuelto a bajar el precio de tu casa y piensa: “Si después de tanto tiempo no se vende y además la han rebajado tanto, seguro que tiene algún defecto importante. No me fío”. |
Y como Roberto, muchos otros posibles compradores pensarán lo mismo.
Resultado: tu vivienda se ha quemado.
Y en el peor de los casos, puede que acabes vendiéndola por menos de los 250.000 € que habías previsto.
Por eso te digo que acertar con el precio desde el minuto 1 es fundamental.
Porque como suelo decir: solo tenemos una oportunidad para causar una buenísima primera impresión en el comprador.
Por eso y porque:
Si tu vivienda sale a la venta al precio óptimo, puedes encontrar un comprador en menos de 30 días y sacarle la máxima rentabilidad posible.
Y no lo digo por decir:
Es lo que conseguimos con todos nuestros clientes en Tu Espacio Inmobiliario.
Ahora te cuento cómo lo hacemos.
Cómo ponerle el precio correcto a tu vivienda: los 3 factores que debes analizar
Como te decía al principio del artículo, no puedes fiarte de los anuncios de los portales inmobiliarios para fijar el precio de venta de tu casa.
¿El motivo?
Porque los precios que ves ahí no reflejan el valor real de mercado.
Para que te hagas una idea: según datos de Idealista, los inmuebles que se anuncian en su plataforma suelen recibir ofertas de entre un 5 a un 20 % inferiores al precio de salida.
Y las herramientas de tasación online tampoco son una buena opción.
La mayoría se basan en cálculos automáticos y fórmulas genéricas. No tienen en cuenta aspectos fundamentales como el estado real de tu vivienda, las reformas que hayas hecho o la demanda en tu zona.
Entonces, ¿cómo saber cuál es el precio adecuado?
Para que lo veas más claro, a continuación te cuento todo lo que valoramos en Tu Espacio Inmobiliario para recomendarte el precio de venta óptimo.
#1. El nivel de demanda en tu zona
Si en tu zona hay muchas personas buscando vivienda y pocos inmuebles disponibles, eso te da margen para ajustar el precio al alza (y viceversa).
La ley de oferta y demanda de toda la vida. 😉
Ahora bien, cuidado con cómo defines “tu zona”; hay que afinar todo lo posible.
Te lo explico con un ejemplo:
En Madrid, en general, se venden muchos inmuebles. Pero cada distrito y cada barrio tiene sus propias particularidades.
Por ejemplo, la demanda de pisos no es la misma en Chamberí que en Vallecas o Moratalaz.
Si te guías por datos demasiado genéricos, puedes acabar fijando un precio poco realista para tu vivienda.
Y ya sabes las consecuencias que tiene eso…
#2. A cuánto se están vendiendo otros inmuebles similares
También es crucial saber cuánto están pagando los compradores por otras viviendas similares a la tuya.
Recuerda: lo que nos interesa es a qué precio se cierra la venta de esos inmuebles, no por cuánto se anuncian en Idealista o Fotocasa.
Lo que hacemos en Tu Espacio Inmobiliario es analizar el histórico de transacciones de tu zona, para tener una idea mucho más realista de cuánto podría pagar un comprador por tu casa.
#3. Las características del inmueble
Para saber por cuánto puedes vender tu vivienda, hay que analizarla de la manera más objetiva posible.
Y esto no siempre es fácil cuando se trata de una casa en la que has vivido durante años.
Te cuesta ver sus defectos, esos pequeños detalles que podrían generarle dudas a un comprador… Y esto te lleva a ponerle un precio que no refleja su valor real de mercado.
A esto lo llamamos “valor emocional”, y es algo que puede jugar en tu contra.
Por eso en Tu Espacio Inmobiliario te asignamos un asesor que analiza tu vivienda personalmente y te orienta sobre qué precio ponerle.
Estos son los principales factores que analizamos.
A. Ubicación y entorno
Una buena ubicación puede hacer que tu vivienda destaque a ojos de los compradores.
Por ejemplo:
- ¿Está en una calle tranquila o da a una avenida con mucho tráfico?
- ¿Tiene transporte público cerca, o hay que caminar 15 minutos para coger el autobús?
- ¿Es fácil aparcar?
- ¿Tiene servicios básicos a mano? (Supermercados, colegios, centros de salud…).
- ¿Hay parques o zonas verdes cerca? (Esto puede ser un plus si tu comprador tiene niños y/o mascotas).
Como ves no basta con que esté “en una buena zona”, sino que hay que valorar muy bien todo lo que tiene alrededor.
B. Tamaño y distribución
A la hora de fijar el precio de tu vivienda también hay que valorar:
- El espacio útil: es decir, cuántos metros cuadrados aprovechables tiene (sin contar muros, tabiques y pilares).
- La distribución: no basta con que una vivienda tenga mucho espacio disponible, también debe estar bien aprovechado. Por ejemplo, ¿el salón es amplio? ¿Recibe luz natural? ¿Las habitaciones están bien ubicadas? ¿Es cómodo moverse por la cocina? ¿Hay suficientes baños en relación con el número de dormitorios?
Una vivienda oscura o con una mala distribución (y que requiera reformas) puede generarles dudas a los compradores.
C. Estado de conservación
¿La vivienda está reformada o necesita arreglos? ¿Cuándo se hizo la última obra importante? ¿Se utilizaron materiales de buena calidad?
Una buena reforma puede aumentar mucho el valor de una vivienda.
D. Antigüedad
Una vivienda puede estar reformada y lucir muy bien por dentro, pero si tiene muchos años, eso influirá en su valor de mercado.
- ¿Se han renovado las instalaciones eléctricas y de fontanería?
- ¿Cuenta con un buen aislamiento? Esto influye directamente en su eficiencia energética.
- ¿Sufre humedades o algún problema similar?
También hay que valorar el estado del propio edificio.
Por ejemplo, si existen problemas estructurales pendientes de reparación, si se ha aprobado una derrama para instalar un ascensor…
Todos estos gastos recaerán sobre el nuevo propietario, así que conviene tenerlos en cuenta.
Ya sabes todo lo que hay que tener en cuenta para ponerle el precio perfecto a tu vivienda
Pero ojo porque ese solo es el primer paso. 😉
Para vender tu vivienda y conseguir la máxima rentabilidad por ella, todavía queda mucho trabajo por hacer.
Por eso en Tu Espacio Inmobiliario no solo te ayudamos a decidir por cuánto vender tu casa, también:
- Sacamos fotos y vídeos de alta calidad (trabajamos con un fotógrafo profesional) para que tu vivienda cause una buenísima primera impresión.
- Creamos un anuncio optimizado, que resalte todos sus puntos fuertes y te permita atraer compradores de calidad.
- Presentamos tu vivienda a nuestra red de compradores y la promocionamos online con distintas estrategias (publicidad ultrasegmentada, contenidos en redes sociales…).
- El asesor inmobiliario que te hayamos asignado gestionará las llamadas y las visitas, y se encargará de negociar por ti para defender el precio que hayamos fijado juntos.
- Nos encargamos de todas las gestiones y el papeleo (y asumimos todos los costes asociados).
Gracias a todo esto conseguimos lo que te decía al principio del artículo:
Vender tu vivienda en 30 días, al precio óptimo y sin que tengas que preocuparte de nada.
¿Lo mejor?
Que trabajamos a éxito: si no vendemos, no cobramos (así que no corres ningún riesgo).