Tienes un piso en propiedad y quieres venderlo… pero hay un problema.
- Quizá todavía te quedan algunos años de hipoteca por pagar.
- O tienes deudas pendientes con la comunidad.
- O es un piso que tienes alquilado.
En estos casos, ¿puedes venderlo igualmente?
Respuesta corta:
Sí. Vender un piso con cargas es perfectamente legal.
Respuesta larga:
Sí, puedes venderlo… pero hay algunos puntos que debes tener en cuenta para cerrar la venta:
- Sin retrasos ni complicaciones.
- Y además, al precio óptimo.
Por eso este artículo.
Aquí te voy a contar todo lo que debes saber a la hora de vender un piso con cargas:
- Qué tipo de cargas (tanto económicas como legales) puede tener un inmueble.
- Cómo te afectan a la hora de venderlo.
- Varios consejos para encontrar el comprador adecuado (y conseguir el mejor precio posible por tu inmueble).
Vamos paso por paso.
[Vender un piso con cargas] Qué tipo de cargas puede tener un piso
A grandes rasgos, una vivienda puede tener dos tipos de cargas:
- Económicas: cuando se trata de algún tipo de deuda.
- Legales: cuando existen limitaciones sobre la propiedad o el uso de la vivienda.
Las vemos por separado.
#1. Cargas económicas
Un inmueble puede tener diferentes tipos de deudas.
Te las explico por separado y te cuento qué opciones tienes en cada caso.
A. Hipoteca
Esta es la situación más frecuente.
Compraste tu vivienda hace unos años y todavía te queda parte de la hipoteca por pagar, pero quieres venderla ya.
En este caso, la solución más habitual es cancelar la hipoteca.
Esta operación se realiza en notaría el mismo día de la firma, y no suele presentar complicaciones (aunque es importante gestionar bien todos los pasos).
Otra posibilidad (menos común) es que el comprador asuma la parte del préstamo pendiente.
Esto es lo que se conoce como “subrogación de la hipoteca”.
La subrogación puede ser una opción interesante cuando, por ejemplo, tu hipoteca tiene buenas condiciones.
Ahora bien:
- Para llevarla a cabo, el banco tiene que aprobar expresamente la operación.
- Además, en ocasiones el banco establece nuevas condiciones o le exige al comprador que adquiera determinados productos (lo que encarece la operación y hace que resulte más económico firmar una nueva hipoteca).
Por eso es una operación poco habitual.
B. Obligaciones tributarias
¿Y si vendes un inmueble con recibos del IBI pendientes?
Si esos recibos tienen menos de 4 años de antigüedad, el Ayuntamiento podrá reclamárselos al nuevo propietario (a partir de 4 años las deudas del IBI prescriben, según marca la Ley de Haciendas Locales, salvo que ya se hubiera iniciado el proceso administrativo para reclamarlas y cobrarlas).
Si es tu caso, puedes llegar a un acuerdo con el comprador.
Por ejemplo, una solución muy frecuente es restarle al precio final de venta el importe de la deuda.
Otra opción es que te comprometas a pagar los recibos pendientes tras cerrar la venta (en este caso, se dejará constancia del acuerdo en el momento de la firma).
C. Deudas con la comunidad de vecinos
También puedes tener deudas con la comunidad de propietarios.
Por ejemplo:
- Una derrama que se está pagando a plazos: aquí lo habitual es que el comprador asuma el pago de la derrama a partir del mes siguiente a la firma (por ejemplo, si la venta se cierra el 20 de octubre, comenzará a pagarla desde noviembre).
- Quedan cuotas o derramas anteriores sin pagar: en este caso, el comprador deberá hacerse cargo de las deudas del año en curso y los 3 anteriores, según establece la Ley de Propiedad Horizontal. Las anteriores a ese periodo seguirán siendo responsabilidad tuya como antigüo propietario. En este caso, puedes tratar de renegociar con la comunidad para reducir su importe antes de cerrar la venta.
A la hora de vender tu vivienda, tendrás que pedirle a la comunidad un certificado de deudas, donde vienen reflejadas todas las derramas y pagos pendientes con la comunidad.
Este documento es obligatorio para vender la vivienda (sin él, el notario no permitirá que se lleve a cabo la firma, salvo renuncia expresa del comprador).
NOTA: si hay una derrama que ya se ha aprobado pero no ha empezado a cobrarse, es posible que no aparezca en el certificado de deudas de la comunidad. Pero incluso así, generará pagos futuros para el comprador.
#2. Cargas legales
Las cargas legales son limitaciones jurídicas que afectan al inmueble o a su uso.
Algunos ejemplos muy comunes son:
- Usufructo: es decir, cuando otra persona tiene derecho a usar la vivienda aunque no sea la propietaria. Por ejemplo, tras una herencia, el cónyuge viudo tiene derecho a vivir y usar la vivienda toda su vida, aunque los hijos hayan heredado la propiedad.
- Arrendamiento: si la vivienda está alquilada y hay un contrato vigente con un inquilino.
- Copropiedad o proindiviso: sucede cuando la vivienda pertenece a varias personas, como en el caso de una herencia compartida entre hermanos. Este caso es más complejo, porque para vender el inmueble todos los propietarios deben estar de acuerdo (aunque existen alternativas).
- Embargos inscritos en el Registro: si la vivienda está embargada puede venderse igualmente, pero el embargo debe levantarse en el momento de la firma (lo que requiere coordinarse con la parte acreedora y el notario para cancelar la carga en el mismo acto de compraventa)
- Limitaciones por vivienda protegida (VPO): a la hora de vender una vivienda VPO existen una serie de restricciones que se deben tener en cuenta (incluyendo un precio de venta máximo).
Este tipo de situaciones pueden ser más complicadas de resolver.
Por eso es importante que un experto valore tu caso y te asesore sobre las opciones que tienes.
Cómo puedes vender un piso con cargas… y conseguir el mejor precio posible
Ya has visto por qué sí se puede vender una vivienda con cargas: ahora vamos a ver cómo hacerlo.
Porque una deuda o una limitación legal puede ser un hándicap importante a la hora de vender tu piso.
- Eso no significa que sea imposible hacerlo.
- Ni que tengas que ponerle un precio bajísimo para que se venda.
Lo que necesitas es una buena estrategia adaptada a ti.
Eso es precisamente lo que hacemos en Tu Espacio Inmobiliario.
Dentro de nuestro servicio de asesoramiento inmobiliario, diseñamos una estrategia personalizada teniendo en cuenta tu situación y la de tu inmueble.
Y eso incluye valorar si tiene algún tipo de carga, para adaptar la estrategia en consecuencia.
Así es como lo hacemos.
#1. Busca al perfil de comprador correcto
Lo primero es tener claro a qué tipo de comprador le puede interesar tu piso.
Por ejemplo: un particular que busca un piso para entrar a vivir seguramente no quiera comprar una vivienda con cargas.
En cambio, algunos inversores inmobiliarios sí están dispuestos a comprar pisos con deudas pendientes o incluso alquilados, por ejemplo.
Así que a la hora de anunciar tu vivienda, ya sabes que el objetivo será atraer a este perfil de comprador.
NOTA: en Tu Espacio Inmobiliario, por ejemplo, trabajamos con una red de compradores, entre los que hay muchos inversores inmobiliarios.
Así podemos ayudarte a encontrar a la persona adecuada para ti, sea cual sea la situación de tu inmueble.
#2. Sé transparente… pero también estratégico
Si tu piso tiene algún tipo de carga, es fundamental que se lo comuniques al comprador.
- Primero, porque la ley te obliga a darle toda la información antes de firmar la compraventa.
- Y segundo… porque de todas formas se va a enterar (la nota simple muestra todas las cargas que pesan sobre la vivienda, excepto las más recientes que aún no se hayan inscrito).
Si el posible comprador que has encontrado no está dispuesto a adquirir un piso con cargas, mejor saberlo cuanto antes.
Pero ojo: ser transparente no significa soltar la información “sin más”. 😉
A la hora de negociar con ese posible comprador, es muy importante que sepas:
- Cuándo informarle sobre esa carga o limitación que afecta a tu piso.
- Cómo comunicárselo de forma que mantengas su interés (y vea que, a pesar de esa carga, sigue siendo una buena oportunidad).
Como te puedes imaginar, este paso es muy delicado.
Por eso lo ideal es que sea un profesional con experiencia quien dirija el proceso.
En Tu Espacio Inmobiliario, por ejemplo, todos los agentes que trabajan con nosotros tienen varios años de experiencia en el sector inmobiliario.
Así tienes la tranquilidad de que la persona encargada de vender tu piso va a saber cómo dirigir la negociación para mantener el interés del posible comprador.
Y sobre todo, para cerrar la venta al mejor precio posible.
#3. Llega a un acuerdo que os beneficie a los dos
Una vez el comprador ha sido informado, llega el punto clave: cómo vais a gestionar la deuda o la carga existente.
Por ejemplo, si existen deudas pendientes con la comunidad de vecinos, tienes varias opciones:
- Que el comprador asuma la deuda completa, y restar el importe del precio final de venta.
- Repartirla (tú te comprometes a saldar una parte, y el comprador asumirá el resto).
- Te comprometes a liquidar la deuda completa tras la venta.
En el caso de las cargas legales, debes conocer las posibilidades y restricciones que marca la normativa.
Por ejemplo, si vas a vender un piso que tienes alquilado.
En algunos casos, la ley reconoce el derecho de adquisición preferente del arrendatario (lo que significa que el inquilino tendrá preferencia a la hora de realizar una oferta).
Pero hay ciertos casos en los que esto no se cumple (por ejemplo, si el contrato recoge la renuncia expresa del inquilino a este derecho, en algunas VPO o si el alquiler no es de vivienda habitual).
Aquí, de nuevo, es importante contar con un experto que sepa asesorarte respecto a las opciones que tienes y cuál te conviene más según tus intereses.
¿Te asesoramos sobre cómo vender tu piso con cargas?
Tener una vivienda con cargas no significa que tengas que conformarte con venderla rápido y a cualquier precio.
Lo importante es saber:
- Cómo afecta esa carga a la venta y qué opciones tienes.
- Cómo gestionar todo el proceso para conseguir el mejor precio posible.
Si estás en esta situación, nosotros podemos ayudarte.
Como te decía antes, en Tu Espacio Inmobiliario te ofrecemos un servicio de asesoramiento inmobiliario.
Dentro de este servicio diseñamos una estrategia personalizada y adaptada a tu situación, que te permita vender tu vivienda y conseguir la máxima rentabilidad.
Así es como lo hacemos:
- Evaluamos el potencial real del inmueble: y tenemos en cuenta todos los factores que pueden influir en la venta. Si tu inmueble está en una situación compleja (como una copropiedad o un usufructo) te asesoramos sobre qué opciones tienes y cuál te conviene más.
- Te recomendamos un precio de salida realista: para esto tenemos en cuenta las posibilidades del inmueble, pero también tus necesidades (si quieres vender rápido para liberarte de una deuda, si puedes esperar un poco más para obtener el precio más alto posible…) Diferentes contextos, diferentes estrategias.
- Buscamos al perfil de comprador adecuado: compartimos tu inmueble con nuestra red de compradores e inversores, y utilizamos estrategias avanzadas (como la publicidad ultrasegmentada) para llegar a todavía más posibles interesados.
- Negociamos por ti: tendrás un agente asignado a tu vivienda que se encargará de dirigir todo el proceso, y que peleará para cerrar la venta al precio que hayamos pactado contigo. Además, tu agente te consultará antes de dar cualquier paso (el control siempre lo tienes tú).
- Nos ocupamos de todos los trámites: para que tú no tengas que preocuparte por nada. Y asumimos los costes asociados.
Pero lo mejor es que trabajamos a éxito. Es decir:
Solo cobramos si conseguimos vender tu vivienda.
Así no corres ningún riesgo. 😉
Si tienes dudas, lo mejor es que hagas clic en el botón que encontrarás abajo y reserves una videollamada gratuita con nosotros.
En la llamada, uno de nuestros agentes inmobiliarios analizará tu caso y te explicará cómo podemos ayudarte a vender tu vivienda con cargas al precio óptimo.