Hace tiempo un cliente me dijo:
“No me imaginaba que el proceso de vender una casa fuese tan complicado. Es como jugar al buscaminas en nivel experto, un paso en falso y ¡boom! A la porra”.
Cada vez que lo recuerdo no puedo evitar reírme.
Pero la verdad es que esta frase no se aleja mucho de la realidad. 😉
Vender tu vivienda no es tan simple como encontrar un comprador interesado y firmar las escrituras.
Hay muchos documentos y trámites que debes tener presentes.
Si se te olvida alguno (o si no los gestionas con suficiente antelación), en el mejor de los casos la venta podría retrasarse.
Y en el peor… podrías perder la venta y verte obligado a indemnizar al comprador.
No es ninguna broma.
Por eso necesitas conocer muy bien:
- Todos los trámites para vender una casa.
- La documentación que necesitarás presentar en cada fase del proceso, para gestionarla con antelación suficiente.
Todo eso es lo que te voy a explicar aquí.
¿Empezamos?
IMPORTANTE
A lo largo de este artículo me centraré en los trámites y la documentación necesarios para vender una vivienda en la Comunidad de Madrid, que es donde trabajamos en Tu Espacio Inmobiliario.
Según dónde vivas, puede haber algunos puntos que varíen (aunque el proceso es más o menos similar en todas las comunidades).
[Trámites para vender una casa en Madrid] Lo primero de todo, ¿qué documentos te harán falta?
Empiezo por explicarte qué papeles necesitarás presentar para cerrar la operación de venta.
Vamos allá.
#1. Escritura de la propiedad
Las escrituras acreditan que tú eres el propietario legal de la vivienda.
Este documento deberás presentarlo en la notaría el día de la firma.
#2. Certificado de eficiencia energética (CEE)
También es obligatorio contar con un certificado de eficiencia energética (o CEE) de menos de 10 años de antigüedad*.
Pero cuidado, porque no basta con tener un certificado expedido por un técnico.
Para que tenga validez legal, debes registrarlo en el organismo autonómico correspondiente (si vives en Madrid, tendrás que presentarlo ante la Comunidad de Madrid).
Tras realizar este registro se generará una etiqueta energética oficial.
Sin esta etiqueta, no podrás anunciar legalmente tu vivienda en:
- Portales inmobiliarios.
- Escaparates de inmobiliarias.
- Redes sociales.
- Etc.
Si publicitas tu vivienda sin cumplir este requisito, podrías sufrir una sanción de entre 300 y 6.000 €.
*NOTA: si tu vivienda tiene una calificación energética G, es posible que la validez del certificado se reduzca a 5 años, dependiendo de la normativa vigente en tu comunidad autónoma y de las inspecciones posteriores.
#3. Certificado de deudas con la comunidad
Este documento indica si tu casa tiene pagos pendientes con la comunidad de propietarios.
De esta forma el comprador podrá saber si el inmueble está al día con la cuota de la comunidad, o si hay alguna derrama que aún se esté pagando.
Este certificado deberá emitirlo el administrador de la finca (o en su defecto, el presidente de la comunidad), y es obligatorio presentarlo el día de la firma en notaría.
#4. Nota simple
Este documento lo puedes solicitar en el Registro de la Propiedad y recoge datos como:
- La descripción del inmueble (ubicación, superficie, etc.).
- Quién es el propietario actual.
- Si tiene algún tipo de carga (como hipotecas o embargos) y otros datos relevantes.
Para cerrar la venta deberás presentar una nota simple con menos de 3 meses de antigüedad.
#5. Cédula de habitabilidad y/o licencia de primera ocupación
En Madrid no se exige la cédula de habitabilidad para vender una vivienda (a diferencia de otras comunidades, donde sí es obligatoria).
Pero en algunos casos, sí necesitarás presentar una licencia de primera ocupación.
Por ejemplo, para:
- Viviendas de nueva construcción.
- Inmuebles que han sufrido una reforma integral y/o un cambio de uso (como un local que se ha transformado en vivienda).
Este documento certifica que la construcción o remodelación de la vivienda cumple con todos los requisitos técnicos y legales que marca la normativa.
#6. Contrato de arras
Es un documento privado que firman comprador y vendedor como compromiso previo a la compraventa.
En él se acuerdan las condiciones clave de la operación, como:
- El precio de venta.
- El plazo máximo para firmar las escrituras ante notario.
- El importe que el comprador entrega al vendedor como arras (suele ser entre un 5 % y un 10 % del precio total de la vivienda).
Esto es lo básico, pero debes saber que existen diferentes tipos de contratos de arras (confirmatorias, penales, penitenciales). Y según el tipo, las condiciones y las cláusulas serán diferentes.
Por ejemplo: las más comunes son las penitenciales, que establecen una penalización si una de las dos partes incumple el contrato.
¿Qué tipo de penalización?
Pues por ejemplo, si es el comprador quien se echa atrás, perderá el dinero que te entregó como arras.
Esto te da más seguridad a ti como vendedor… pero cuidado porque hay una segunda parte.
Y es que:
Si tú como vendedor incumples el acuerdo (por ejemplo, porque llega el día límite para firmar las escrituras y todavía te falta algún documento importante) tendrás que devolverle al comprador el doble de lo que te pagó como arras.
Sí, el doble; lo has leído bien.
Si el comprador te pagó 20.000 €, tú tienes que devolverle 40.000 €.
Por eso no basta con conocer los documentos que te harán falta.
Tienes que saber:
- Con cuánta antelación necesitas solicitar esos papeles (hay algunos que tardan mucho en obtenerse).
- Qué otros trámites hay que llevar a cabo durante el proceso de venta.
Así te aseguras de que no haya imprevistos ni sustos.
O eso… o buscas una buena inmobiliaria que se encargue de todo por ti. 😉
El proceso paso a paso para vender tu casa (y cómo te ayudamos en Tu Espacio Inmobiliario a venderla rápido, al precio óptimo y sin preocupaciones)
Como has visto, un pequeño fallo a la hora de gestionar la documentación para vender tu casa puede salirte muy caro.
Por eso, en Tu Espacio Inmobiliario nosotros nos ocupamos de todo.
Porque nuestro compromiso como inmobiliaria es que consigas cerrar al precio óptimo (es decir, consiguiendo la máxima rentabilidad posible) y sin que tengas que preocuparte por absolutamente nada.
Y como parte de ese compromiso:
- Gestionamos todo el papeleo desde el minuto 1 (y asumimos todos los costes asociados).
- Te asesoramos en los trámites necesarios (por ejemplo, nos ocupamos de redactar el contrato de arras, te orientamos para que sepas cuánto pedir como señal…).
Así nos aseguramos de que no haya ningún imprevisto que te impida vender tu vivienda.
Te explico paso por paso cómo lo hacemos.
#1. Firma del encargo de venta con la inmobiliaria
Lo primero que te pedimos es que firmes un encargo de venta, que recoge las condiciones que hayamos acordado. Por ejemplo:
- El precio de venta: antes de proponerte precio para tu casa, hacemos un análisis exhaustivo del inmueble (estado de conservación, posibilidades, etc.) y del mercado (nivel de demanda en tu zona, los precios a los que se han cerrado otras operaciones similares). A partir de ahí te recomendamos qué precio ponerle a tu casa para venderla rápido y conseguir la máxima rentabilidad.
- El plazo que hayamos pactado: solemos firmar un acuerdo de 4 meses, aunque en la mayoría de los casos encontramos un comprador mucho antes (muchas veces, antes de los primeros 30 días).
Tras la firma de este acuerdo te asignamos un agente inmobiliario, que será quien te acompañe durante todo el proceso.
Luego ponemos en marcha diversas estrategias avanzadas para atraer interesados: compartimos el anuncio con nuestra red interna de compradores, creamos campañas de publicidad segmentada en redes…
Y una vez tenemos una oferta sobre la mesa, viene el siguiente paso. 😉
#2. Firma de propuesta + señal
Imagina que recibimos una llamada de una persona interesada en comprar tu vivienda. ¿Te trasladamos la oferta automáticamente?
No.
Primero le pedimos a ese posible comprador que entregue una señal económica y que firme una propuesta.
Solo entonces te trasladamos la oferta, para que decidas si la aceptas o la rechazas.
Así nos aseguramos de pasarte solo propuestas serias, para no hacerte perder el tiempo.
A partir de ahí, si aceptas la propuesta del comprador, pasamos a la firma del contrato de arras.
#3. Contrato de arras y gestión de la documentación
Elaboramos el contrato de arras y te asesoramos respecto a cómo plantearlo (cuánto pedir como arras, qué plazo pactar para cerrar la operación de venta, etc.).
Mientras tanto, seguimos trabajando para conseguir todos los papeles necesarios, incluyendo:
- La nota simple.
- El certificado de eficiencia energética (si no tienes uno actualizado).
- El certificado de deudas.
Todo esto lo gestionamos desde el primer momento para que el proceso fluya sin retrasos y la firma pueda hacerse en el plazo previsto.
>> Y AYUDAMOS A TU COMPRADOR A CONSEGUIR SU HIPOTECA
Nuestra prioridad es que consigas vender tu casa al precio óptimo y en 30 días.
Por eso también le ofrecemos ayuda a tu comprador para que obtenga su hipoteca.
Si lo desea, podemos ponerle en contacto con un bróker hipotecario de total confianza, que le asesore y le acompañe en todo el proceso.
Así nos aseguramos de que el comprador no tenga ningún problema para conseguir la financiación.
#4. Firma en notaría
Una vez lo tenemos todo organizado, reservamos fecha en notaría para realizar la firma de las escrituras.
Para que todo se desarrolle sin contratiempos, es fundamental acudir a la notaría con la documentación necesaria:
- DNI o NIE original (muy importante que esté en vigor; compruébalo con tiempo por si tienes que pedir cita para renovarlo).
- Escritura de propiedad de la vivienda.
- Nota simple solicitada en los últimos 3 meses.
- Último recibo del IBI pagado.
- Certificado de deuda con la comunidad de propietarios.
Además, en el momento de la firma debes entregar todas las llaves de la propiedad.
También es recomendable llevar los últimos recibos de suministros (agua, luz, gas).
Y no te preocupes, porque el día de la firma el agente que te hayamos asignado estará contigo para asesorarte si te surge cualquier duda.
#5. Pago de impuestos tras la venta
La venta ya ha terminado, pero nosotros no desaparecemos.
Después de firmar las escrituras, te seguimos asesorando respecto a los impuestos que deberás pagar.
En concreto, hay dos que debes tener en cuenta:
- Plusvalía municipal: este impuesto grava el aumento de valor del terreno desde que compraste la vivienda hasta que la vendes. Debes solicitar su liquidación en el ayuntamiento en un plazo máximo de un mes desde la venta.
- Ganancia patrimonial (IRPF): es el beneficio económico que obtienes con la venta y que deberás declarar en tu próxima renta.
Una vez realizados estos trámites, el proceso habrá terminado oficialmente.
¿Quieres que te ayudemos a vender tu vivienda al precio óptimo y sin preocuparte por los trámites ni por nada?
Como te dije antes, la gestión de trámites es solo una parte del servicio que te ofrecemos en Tu Espacio Inmobiliario.
Además de eso también nos ocupamos de:
- Orientarte para ponerle a tu vivienda el precio correcto, para conseguir la máxima rentabilidad.
- Sacar fotos y vídeos profesionales para que tu vivienda cause una buenísima primera impresión.
- Diseñar un anuncio optimizado, que capte la atención y te traiga compradores de calidad (de los que están dispuestos a pagar el precio que realmente vale).
- Aplicar estrategias avanzadas para llegar al máximo número posible de interesados.
- Gestionar las visitas y negociar con los compradores para defender el precio que hayamos pactado contigo.
Todo eso es lo que nos permite vender tu vivienda al precio óptimo y sin que tengas que preocuparte de nada.
Además, trabajamos a éxito:
Si no conseguimos vender tu vivienda, no tendrás que pagar absolutamente nada.
Si quieres saber más, lo mejor es que reserves una videollamada gratuita con nosotros.
Durante la llamada analizaré tu caso y te explicaré en detalle cómo podemos ayudarte. 😉