Estás aquí porque pretendes vender tu casa en Madrid. Y quieres saber qué impuestos deberás pagar tras la venta, para tenerlos previstos.
¿He acertado? 😉
En ese caso, sigue leyendo, porque aquí te voy a explicar:
- Los dos principales impuestos que se pagan en Madrid por la venta de una casa.
- Cómo se calculan (para que te hagas una idea de cuánto tendrás que pagar).
- Algunas exenciones que podrías aprovechar según tu situación.
Además, también te respondo a una duda muy común entre nuestros clientes: ¿qué pasa si vendes tu vivienda antes de haber pagado el IBI de este año?
Pero no me adelanto y empiezo por el principio.
Los 2 principales impuestos por la venta de un piso en Madrid
Una vez cierres la venta de tu inmueble, tendrás que afrontar principalmente dos impuestos:
- La plusvalía municipal.
- Ganancia patrimonial.
Te los explico por separado.
#1. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o Plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el aumento del valor del terreno donde está construida tu vivienda durante el tiempo que has sido propietario.
Por ejemplo:
Imagina que desde que compraste tu casa, el valor del terreno ha aumentado un 30 %.
Eso significa que vas a poder venderla más cara que cuando la compraste, y por lo tanto, vas a ganar dinero con la venta.
Pues la plusvalía municipal se aplica sobre esa ganancia.
(Importante: esta es una explicación muy simplificada, pero la manera de calcular este impuesto es más compleja. En el siguiente apartado te lo explico más en detalle).
El plazo máximo para solicitar la liquidación de este impuesto es de un mes, así que es importante que lo tengas controlado.
A. Cómo se calcula
Existen dos métodos para calcular el importe de plusvalía municipal que debes pagar:
- El método objetivo.
- El método real.
A la hora de gestionar este impuesto, puedes decidir libremente cuál de los dos métodos utilizar.
Y aquí viene lo importante:
Dependiendo de las características de tu vivienda, habrá un método concreto que te permita pagar menos.
Te explico brevemente los dos y luego te cuento cómo elegir el que más te conviene.
>> MÉTODO OBJETIVO
En el método objetivo, la plusvalía se calcula teniendo en cuenta unos coeficientes que el ayuntamiento establece cada año (y que varían según cómo evolucione el mercado inmobiliario).
La fórmula a aplicar es esta:
Valor catastral del terreno × N.º de años × Coeficiente anual × Tipo impositivo.
Te explico cada uno de estos conceptos y dónde encontrar esta información:
- Valor catastral del terreno: es el valor que el Catastro le asigna al terreno sobre el que está construido tu inmueble. Puedes consultarlo en el recibo del IBI, o acceder a él a través de la sede electrónica del Catastro si dispones de certificado digital.
- Número de años: los años que han transcurrido desde la compra hasta la venta. En este cálculo solo se tienen en cuenta los años completos.
- Coeficiente anual: es un porcentaje que fija el ayuntamiento para estimar cuánto ha aumentado el valor del terreno con el paso del tiempo. Puedes consultarlo en la web municipal (dentro de las ordenanzas fiscales o del apartado de tributos) o solicitarlo directamente en el ayuntamiento.
- Tipo impositivo: al multiplicar los 3 valores anteriores (valor catastral, n.º de años y coeficiente anual) obtendrás tu base imponible. Y el resultado de multiplicar esta base imponible por el tipo impositivo que marca el ayuntamiento de tu municipio será el importe que tendrás que pagar en concepto de plusvalía municipal. En el ayuntamiento de tu municipio (vía web o presencialmente) puedes consultar el tipo impositivo vigente.
Seguimos.
>> MÉTODO REAL
La plusvalía municipal mediante el método real se calcula teniendo en cuenta el beneficio real que has obtenido con la venta.
En este caso, la fórmula es esta:
(Precio de venta – Precio de compra – Gastos deducibles – Inversiones en mejoras) × Tipo impositivo.
Vamos a desgranarla:
- Precio de venta y compra: es decir, por cuánto compraste tu inmueble y por cuánto lo has vendido. Esta información la podrás encontrar en las escrituras de tu vivienda.
- Gastos deducibles: incluyendo gastos notariales, registrales e impuestos pagados en la compra (ITP o IVA).
- Inversiones en mejoras: si has realizado obras o reformas, también podrás desgravártelas a la hora de calcular la plusvalía municipal (siempre que cuentes con las correspondientes facturas o justificantes). Ahora bien, esto solo aplica a las mejoras permanentes o estructurales (las reformas de mantenimiento o conservación, como la pintura o los arreglos menores, no son deducibles).
- Tipo impositivo: como te decía antes, el tipo impositivo que te corresponde lo puedes consultar en tu ayuntamiento.
Y ahora vamos con la pregunta que seguramente te estés haciendo…
B. ¿Cómo sé cuál me conviene más?
De manera muy simplificada, podemos decir que:
- Con el método objetivo, pagas en función de cuánto estima el ayuntamiento que ha aumentado el valor del terreno de tu vivienda.
- Con el método real, pagas según el beneficio real que has obtenido.
Y para saber con cuál de estos d