Estás aquí porque pretendes vender tu casa en Madrid. Y quieres saber qué impuestos deberás pagar tras la venta, para tenerlos previstos.
¿He acertado? 😉
En ese caso, sigue leyendo, porque aquí te voy a explicar:
- Los dos principales impuestos que se pagan en Madrid por la venta de una casa.
- Cómo se calculan (para que te hagas una idea de cuánto tendrás que pagar).
- Algunas exenciones que podrías aprovechar según tu situación.
Además, también te respondo a una duda muy común entre nuestros clientes: ¿qué pasa si vendes tu vivienda antes de haber pagado el IBI de este año?
Pero no me adelanto y empiezo por el principio.
Los 2 principales impuestos por la venta de un piso en Madrid
Una vez cierres la venta de tu inmueble, tendrás que afrontar principalmente dos impuestos:
- La plusvalía municipal.
- Ganancia patrimonial.
Te los explico por separado.
#1. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o Plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el aumento del valor del terreno donde está construida tu vivienda durante el tiempo que has sido propietario.
Por ejemplo:
Imagina que desde que compraste tu casa, el valor del terreno ha aumentado un 30 %.
Eso significa que vas a poder venderla más cara que cuando la compraste, y por lo tanto, vas a ganar dinero con la venta.
Pues la plusvalía municipal se aplica sobre esa ganancia.
(Importante: esta es una explicación muy simplificada, pero la manera de calcular este impuesto es más compleja. En el siguiente apartado te lo explico más en detalle).
El plazo máximo para solicitar la liquidación de este impuesto es de un mes, así que es importante que lo tengas controlado.
A. Cómo se calcula
Existen dos métodos para calcular el importe de plusvalía municipal que debes pagar:
- El método objetivo.
- El método real.
A la hora de gestionar este impuesto, puedes decidir libremente cuál de los dos métodos utilizar.
Y aquí viene lo importante:
Dependiendo de las características de tu vivienda, habrá un método concreto que te permita pagar menos.
Te explico brevemente los dos y luego te cuento cómo elegir el que más te conviene.
>> MÉTODO OBJETIVO
En el método objetivo, la plusvalía se calcula teniendo en cuenta unos coeficientes que el ayuntamiento establece cada año (y que varían según cómo evolucione el mercado inmobiliario).
La fórmula a aplicar es esta:
Valor catastral del terreno × N.º de años × Coeficiente anual × Tipo impositivo.
Te explico cada uno de estos conceptos y dónde encontrar esta información:
- Valor catastral del terreno: es el valor que el Catastro le asigna al terreno sobre el que está construido tu inmueble. Puedes consultarlo en el recibo del IBI, o acceder a él a través de la sede electrónica del Catastro si dispones de certificado digital.
- Número de años: los años que han transcurrido desde la compra hasta la venta. En este cálculo solo se tienen en cuenta los años completos.
- Coeficiente anual: es un porcentaje que fija el ayuntamiento para estimar cuánto ha aumentado el valor del terreno con el paso del tiempo. Puedes consultarlo en la web municipal (dentro de las ordenanzas fiscales o del apartado de tributos) o solicitarlo directamente en el ayuntamiento.
- Tipo impositivo: al multiplicar los 3 valores anteriores (valor catastral, n.º de años y coeficiente anual) obtendrás tu base imponible. Y el resultado de multiplicar esta base imponible por el tipo impositivo que marca el ayuntamiento de tu municipio será el importe que tendrás que pagar en concepto de plusvalía municipal. En el ayuntamiento de tu municipio (vía web o presencialmente) puedes consultar el tipo impositivo vigente.
Seguimos.
>> MÉTODO REAL
La plusvalía municipal mediante el método real se calcula teniendo en cuenta el beneficio real que has obtenido con la venta.
En este caso, la fórmula es esta:
(Precio de venta – Precio de compra – Gastos deducibles – Inversiones en mejoras) × Tipo impositivo.
Vamos a desgranarla:
- Precio de venta y compra: es decir, por cuánto compraste tu inmueble y por cuánto lo has vendido. Esta información la podrás encontrar en las escrituras de tu vivienda.
- Gastos deducibles: incluyendo gastos notariales, registrales e impuestos pagados en la compra (ITP o IVA).
- Inversiones en mejoras: si has realizado obras o reformas, también podrás desgravártelas a la hora de calcular la plusvalía municipal (siempre que cuentes con las correspondientes facturas o justificantes). Ahora bien, esto solo aplica a las mejoras permanentes o estructurales (las reformas de mantenimiento o conservación, como la pintura o los arreglos menores, no son deducibles).
- Tipo impositivo: como te decía antes, el tipo impositivo que te corresponde lo puedes consultar en tu ayuntamiento.
Y ahora vamos con la pregunta que seguramente te estés haciendo…
B. ¿Cómo sé cuál me conviene más?
De manera muy simplificada, podemos decir que:
- Con el método objetivo, pagas en función de cuánto estima el ayuntamiento que ha aumentado el valor del terreno de tu vivienda.
- Con el método real, pagas según el beneficio real que has obtenido.
Y para saber con cuál de estos dos métodos podrías pagar menos impuestos… lo mejor es compararlos. 😉
Solo tienes que hacer estos dos cálculos:
- CÁLCULO 1: Valor catastral terreno × Nº de años × Coeficiente anual.
- CÁLCULO 2: Precio de venta−Precio de compra.
Luego compara los resultados y:
- Si el resultado del “Cálculo 1” es inferior al del “Cálculo 2”: entonces la mejor opción para ti es el método objetivo.
- Si el resultado del “Cálculo 1” es igual o superior al del “Cálculo 2”: en este caso, el método real te permitirá pagar menos impuestos.
Como ves, el proceso no es demasiado complejo, pero sí es importante:
- Disponer de todos los datos necesarios.
- Realizar correctamente los cálculos para saber qué opción te conviene más.
- Saber cómo y dónde presentarlo (para hacerlo a tiempo y que no acabes sufriendo una penalización por pasarte del plazo).
En nuestro caso, como inmobiliaria nosotros nos encargamos de todo este proceso.
Le pedimos al cliente toda la documentación necesaria, valoramos cuál de estos dos métodos le conviene más.
Así evitamos complicaciones y problemas tras la venta.
2. Ganancia patrimonial en el IRPF
Si has obtenido beneficios con la venta de tu casa (si la has vendido más cara que cuando la compraste), deberás declarar esa ganancia en tu próxima declaración de la renta y pagar una cantidad de IRPF determinada.
Te explico cómo calcularlo.
A. Cómo se calcula
Para saber cuánto IRPF deberás pagar por la venta de tu casa, aplica esta fórmula:
Ganancia patrimonial = Precio de venta − Precio de compra −Gastos deducibles.
¿Qué gastos se consideran deducibles?
- Gastos relacionados con la compra: impuestos pagados (ITP o IVA), gastos notariales y registrales.
- Gastos relacionados con la venta: por ejemplo, si has vendido tu vivienda a través de una inmobiliaria, podrás desgravarte sus honorarios.
- Inversiones en mejoras: esto incluye todas aquellas mejoras y reformas que hayan incrementado el valor del inmueble (siempre que estén justificadas con facturas). De nuevo, solo podrás deducirte las reformas que hayan supuesto una mejora permanente del inmueble y que hayan incrementado su valor (sin contar pintura, reparaciones ordinarias o sustitución de elementos desgastados).
Y por si te lo preguntas, sí: al trabajar con nosotros, también te asesoramos a la hora de declarar la venta de tu casa en tu siguiente declaración de la renta.
B. Exenciones recogidas en la ley
En ciertos casos, la ley te exime de pagar IRPF por tu vivienda:
- Reinversión en vivienda habitual: si reinviertes el dinero que has ganado con la venta en la compra de otra vivienda habitual, podrías quedar exento (total o parcialmente) de pagar el IRPF.
- Venta de la vivienda habitual: también estarán exentas de pagar IRPF las personas mayores de 65 años o las que tengan dependencia severa o gran dependencia, aunque no reinviertan la ganancia en comprar otra vivienda habitual.
Para acogerte a cualquiera de estas exenciones debes seguir los trámites que marca la ley y presentar la documentación necesaria.
En nuestro caso, como inmobiliaria también gestionamos todos estos trámites por ti.
[EXTRA] ¿Y si aún no has pagado el IBI de este año?
Esta es una duda muy frecuente.
Si vendes tu vivienda antes de que te llegue el recibo del IBI: ¿quién tiene que pagarlo, el comprador o tú?
Según marca la ley, quien conste como propietario a fecha de 1 de enero será el responsable de pagar el IBI del año correspondiente.
Pero en la práctica, muchas veces se llega a un acuerdo con el comprador para incluir una parte del importe del IBI en el precio de venta.
Otros costes de vender tu casa en Madrid aparte de los impuestos
Con esto ya hemos repasado los principales impuestos que deberás pagar una vez cierres la venta.
Pero ten en cuenta que para vender un inmueble, hay otra serie de gastos y trámites que debes afrontar.
Me refiero a:
- La nota simple.
- El certificado energético, si no dispones de uno actualizado (el certificado tiene una validez máxima de 5-10 años, dependiendo de las características de tu vivienda).
- El certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios.
- La licencia de primera ocupación (si fuera necesaria).
- El contrato de arras (es vital que lo redacte un profesional con conocimientos de compraventa inmobiliaria, y que incluya cláusulas que te protejan ante diferentes imprevistos).
Todo este papeleo tiene un coste que también debes tener contemplado…
Pero lo más importante es que obtener algunos de estos documentos puede llevar bastante tiempo.
Y si no los gestionas con suficiente antelación, eso podría retrasar la venta de la casa (o incluso arriesgarte a perder al comprador).
Por eso en Tu Espacio Inmobiliario:
- Empezamos a gestionar todos estos trámites desde el primer día, para evitar retrasos que afecten a la venta.
- Además, asumimos todos los costes asociados (así no tendrás que preocuparte por ellos).
Esto es parte del compromiso al que llegamos contigo cuando empiezas a trabajar con nosotros:
Vender tu casa en menos de 30 días, consiguiendo el máximo precio posible y sin complicaciones para ti.
Y no es una promesa vacía, es un compromiso (de hecho, en nuestra inmobiliaria trabajamos a éxito: si no vendemos tu casa, no cobramos nada).
¿Quieres saber cómo lo hacemos?
Entonces pulsa en el botón que encontrarás más abajo y reserva una reunión gratuita con nosotros.
Uno de nuestros agentes te contactará para estudiar tu caso y explicarte cómo podemos ayudarte a vender tu casa rápido y con la máxima rentabilidad.