Tienes un piso en propiedad y quieres venderlo… pero hay un problema.
- Quizá todavía te quedan algunos años de hipoteca por pagar.
- O tienes deudas pendientes con la comunidad.
- O es un piso que tienes alquilado.
En estos casos, ¿puedes venderlo igualmente?
Respuesta corta:
Sí. Vender un piso con cargas es perfectamente legal.
Respuesta larga:
Sí, puedes venderlo… pero hay algunos puntos que debes tener en cuenta para cerrar la venta:
- Sin retrasos ni complicaciones.
- Y además, al precio óptimo.
Por eso este artículo.
Aquí te voy a contar todo lo que debes saber a la hora de vender un piso con cargas:
- Qué tipo de cargas (tanto económicas como legales) puede tener un inmueble.
- Cómo te afectan a la hora de venderlo.
- Varios consejos para encontrar el comprador adecuado (y conseguir el mejor precio posible por tu inmueble).
Vamos paso por paso.
[Vender un piso con cargas] Qué tipo de cargas puede tener un piso
A grandes rasgos, una vivienda puede tener dos tipos de cargas:
- Económicas: cuando se trata de algún tipo de deuda.
- Legales: cuando existen limitaciones sobre la propiedad o el uso de la vivienda.
Las vemos por separado.
#1. Cargas económicas
Un inmueble puede tener diferentes tipos de deudas.
Te las explico por separado y te cuento qué opciones tienes en cada caso.
A. Hipoteca
Esta es la situación más frecuente.
Compraste tu vivienda hace unos años y todavía te queda parte de la hipoteca por pagar, pero quieres venderla ya.
En este caso, la solución más habitual es cancelar la hipoteca.
Esta operación se realiza en notaría el mismo día de la firma, y no suele presentar complicaciones (aunque es importante gestionar bien todos los pasos).
Otra posibilidad (menos común) es que el comprador asuma la parte del préstamo pendiente.
Esto es lo que se conoce como “subrogación de la hipoteca”.
La subrogación puede ser una opción interesante cuando, por ejemplo, tu hipoteca tiene buenas condiciones.
Ahora bien:
- Para llevarla a cabo, el banco tiene que aprobar expresamente la operación.
- Además, en ocasiones el banco establece nuevas condiciones o le exige al comprador que adquiera determinados productos (lo que encarece la operación y hace que resulte más económico firmar una nueva hipoteca).
Por eso es una operación poco habitual.
B. Obligaciones tributarias
¿Y si vendes un inmueble con recibos del IBI pendientes?
Si esos recibos tienen menos de 4 años de antigüedad, el Ayuntamiento podrá reclamárselos al nuevo propietario (a partir de 4 años las deudas del IBI prescriben, según marca la Ley de Haciendas Locales, salvo que ya se hubiera iniciado el proceso administrativo para reclamarlas y cobrarlas).
Si es tu caso, puedes llegar a un acuerdo con el comprador.
Por ejemplo, una solución muy frecuente es restarle al precio final de venta el importe de la deuda.
Otra opción es que te comprometas a pagar los recibos pendientes tras cerrar la venta (en este caso, se dejará constancia del acuerdo en el momento de la firma).
C. Deudas con la comunidad de vecinos
También puedes tener deudas con la comunidad de propietarios.
Por ejemplo:
- Una derrama que se está pagando a plazos: aquí lo habitual es que el comprador asuma el pago de la derrama a partir del mes siguiente a la firma (por ejemplo, si la venta se cierra el 20 de octubre, comenzará a pagarla desde noviembre).
- Quedan cuotas o derramas anteriores sin pagar: en este caso, el comprador deberá hacerse cargo de las deudas del año en curso y los 3 anteriores, según establece la Ley de Propiedad Horizontal. Las anteriores a ese periodo seguirán siendo responsabilidad tuya como antigüo propietario. En este caso, puedes tratar de renegociar con la comunidad para reducir su importe antes de cerrar la venta.
A la hora de vender tu vivienda, tendrás que pedirle a la comunidad un certificado de deudas, donde vienen reflejadas todas las derramas y pagos pendientes con la comunidad.
Este documento es obligatorio para vender la vivienda (sin él, el notario no permitirá que se lleve a cabo la firma, salvo renuncia expresa del comprador).
NOTA: si hay una derrama que ya se ha aprobado pero no ha empezado a cobrarse, es posible que no aparezca en el certificado de deudas de la comunidad. Pero incluso así, generará pagos futuros para el comprador.
#2. Cargas legales
Las cargas legales son limitaciones jurídicas que afectan al inmueble o a su uso.
Algunos ejemplos muy comunes son:
- Usufructo: es decir, cuando otra persona tiene derecho a usar la vivienda aunque no sea la propietaria. Por ejemplo, tras una herencia, el cónyuge viudo tiene derecho a vivir y usar la vivienda toda su vida, aunque los hijos hayan heredado la propiedad.
- Arrendamiento: si la vivienda está alquilada y hay un contrato vigente con un inquilino.
- Copropiedad o proindiviso: sucede cuando la vivienda pertenece a varias personas, como en el caso de una herencia compartida entre hermanos. Este caso es más complejo, porque para vender el inmueble todos los propietarios deben estar de acuerdo (aunque existen alternativas).
- Embargos inscritos en el Registro: si la vivienda está embargada puede venderse igualmente, pero el embargo debe levantarse en el momento de la firma (lo que requiere coordinarse con la parte acreedora y el notario para cancelar la carga en el mismo acto de compraventa)
- Limitaciones por vivienda protegida (VPO): a la hora de vender una vivienda VPO existen una serie de restricciones que se deben tener en cuenta (incluyendo un precio de venta máximo).
Este tipo de situaciones pueden ser más complicadas de resolver.
Por eso es importante que un experto valore tu caso y te asesore sobre las opciones que tienes.
Cómo puedes vender un piso con cargas… y conseguir el mejor precio posible
Ya has visto por qué sí se puede vender una vivienda con cargas: ahora vamos a ver cómo hacerlo.
Porque una deuda o una limitación legal puede ser un hándicap importante a la hora de vender tu piso.
- Eso no significa que sea imposible hacerlo.
- Ni que tengas que ponerle un precio bajísimo para que se venda.
Lo que necesitas es una buena estrategia adaptada a ti.
Eso es precisamente lo que hacemos en Tu Espacio Inmobiliario.
Dentro de nuestro servicio de asesoramiento inmobiliario, diseñamos una estrategia personalizada teniendo en cuenta tu situación y la de tu inmueble.
Y eso incluye valorar si tiene